ワンルームマンション投資のポイントは?

不動産投資というとお金持ちのものというイメージがあるかもしれませんが、最近ではワンルームマンションの投資を始めるサラリーマンが増えています。

 

部屋が小さため物件価格が安く、サラリーマンでもローンを組めば不動産投資が始められます。

 

安定した家賃収入を得られれば、堅実に資産を増やしていくことが可能です。

 

ワンルームマンションの中でも特に注目されているのが都内の中古物件です。

 

今回は、都内でワンルームマンション投資を始める際のポイントや利回りの計算方法について解説します。

 

都内の物件がオススメの理由は?

ここ数年都内の物件需要は右肩上がりの傾向にあります。

 

大きな理由は2つ。

 

1つ目は2020年に迫った東京オリンピックです。

 

これは一種のバブルのようなもので、2020年以降はやや物件価格の上昇は緩和されることが予想されます。

 

もう一つの理由は人口増。

 

日本全体の人口は減少していますが、東京都の人口は反対に増え続けています。

 

特にワンルームマンションのターゲットである単身世帯の伸びは大きく、安定した需要が望めます。

 

ただ、不動産投資を取り巻く状況は常に変化しています。

 

人口の変化だけでなく経済情勢によるローン金利の変動などもマンション経営に大きな影響を及ぼします。

 

成功のためには常にアンテナを張り、最新の情報を収集する必要があります。

 

なぜワンルームなのか

ファミリータイプではなくワンルームマンションをすすめるのにはいくつかの理由があります。

 

まず物件価格が安いこと。ローンが組みやすいだけでなく、ローンのためにかかる経費などの節約にもなります。

 

毎月の返済額も安く、家賃収入の有無による収入の変動も小さくなります。

 

一方、ファミリータイプの場合、ワンルームマンションよりも空き室リスクが高いという問題があります。

 

ファミリー層は単身世帯に比べて引っ越しの頻度が少なく、一度入居すればなかなか転居しないというメリットはありますが、一度空き室になってしまうと次を見つけるのが大変になります。

 

マンション経営において空き室は最も大きなリスクです。

 

また、一人暮らしでマンションを買う人は珍しいですが、ファミリー層は賃貸よりも新築マンションの購入を好む傾向にあります。これも空き室リスクを上昇させる要因になります。

 

新築物件よりも中古物件

投資用にマンションを購入するなら新築よりも中古マンションがおすすめです。

 

自分で住むなら綺麗で設備の新しい新築の方が快適ですから、投資物件も人気の高い新築の方が良いと思われるかもしれませんが、それは間違いです。

 

そもそも新築マンションは高いです。購入額が上がればそれだけリスクも大きくなります。

 

また、新築物件の価格は宣伝や広告のための費用が上乗せされているため、実際に物件が持っている価値よりも遥かに高い価格がつけられています。

 

しかも新築として購入できるのは最初の一人だけですから、どんなに早く売却しても手放す時には中古マンションの扱いになります。

 

このように、新築マンションには購入した瞬間に価値が急落するという大きな問題が存在しています。

 

新築物件は人気が高く、家賃設定を高くしやすいうえに入居者も集まりやすいため、多少高くても問題ないと考えているかもしれませんが、それも甘いです。

 

最初は新築でも築年数が経過すれば人気も家賃相場も低下します。

 

適切な家賃を設定できず空き室が続けばマンション経営が行き詰まってしまう可能性もあります。

 

家賃を下げて順調に人が入っても、当初の予定より下がり幅が大きく、想定よりも収入が少なくなる可能性もあります。

 

マンションの投資で重要なのは、高い家賃収入を得ることではなく、安定して入居者が集まり、できるだけ途切れなく家賃が入ることです。

 

中古物件でも立地などがよく、空き室が出なければ十分に利益が出ます。

 

投資用ワンルームマンションの選び方

マンション経営のカギは物件選びです。良い物件を選べるかどうかで全てが決まります。

 

●交通アクセスの良さ
駅から徒歩10分以内の物件を選びましょう。
交通の便の良さがワンルームマンション選びにおいて最も重要なポイントです。

 

ワンルームマンションを借りる人はほぼ会社員か学生です。

 

朝部屋を出て会社や学校に行き、夜になると帰宅します。

 

自宅にいる時間は短く、寝ている時間が大半を占めます。

 

このような生活をしている人の場合、物件選びで最も重要視するのが交通アクセスの良さです。

 

最寄り駅に近く、バスや自転車などを使わずとも良い物件が好まれます。

 

●周辺環境は夜を重視
駅に近ければ、多少日当たりが悪かったり1階であったりしてもあまり問題にはなりません。昼間に部屋にいることが少ないためです。

 

ただし、繁華街に近く日没以降の治安が悪かったり、幹線道路沿いでうるさかったりなど、睡眠や休息のじゃまになるような要素のある部屋は空き室になりやすいです。

 

●バス・トイレ別
ワンルームマンションが登場したばかりの頃の物件はバス・トイレ一体型が多かったのですが、最近はバス・トイレ別の部屋が好まれます。

 

中古物件でバス・トイレ一体型の場合、アクセスの良さや家賃から、回収が見込めるようであればリフォームも検討しましょう。

 

●フローリング
カーペットではなくフローリングの部屋を選びましょう。

 

カーペットは汚れやすく、家具などの重いものを置いた跡が残ります。

 

退去者が出る度に張替えが必要になるため、費用が余計にかかります。

 

また、張替え工事の間は空き室になるため、わずかですが空き室期間が長くなります。

 

●部屋の広さは18畳から22畳
ワンルームマンションの広さとしては18畳〜22畳が人気で、投資向きの広さです。

 

14畳以下の部屋はかなり狭いため、相当立地に恵まれていない限り避けましょう。

 

14畳以上あれば狭いものの購入を検討してもOKです。

 

22〜27畳の広めの物件も狙い目です。

 

特にこの広さはワンルームマンション規制に引っかかる場合もあるため、他に同程度の広さの物件が周囲になければ集客が見込めます。

 

2人以上が生活可能になる27畳を超えるような物件への投資は、ワンルームマンションとはまた勝手が異なるため、注意が必要です。

 

●維持にかかるコスト
マンションを購入すると、固定資産税や管理費用、修繕積立金なども必要になります。

 

家賃収入からローン返済額とこれらの維持費を引いた金額が利益になります。古い物件は維持費用が多くかかるケースもあるため、十分な収益が見込めるかどうかよく考えたうえで購入しましょう。

 

災害への備え

不動産投資で怖いのが地震や火事などの災害への備えです。

 

火災保険や地震保険には必ず加入しておきましょう。

 

自分だけは大丈夫と思ってしまいがちですが、いつ何があるか分かりません。

 

地震などの広範囲に影響が及ぶ災害の場合、投資用のマンションだけでなく、自宅や仕事場も被災し、生活や家計そのものに同時に影響が出る可能性もあります。

 

万が一に備えて、火災保険や地震保険、施設賠償保険などに加入しておくことがリスク軽減につがなります。

 

保険に加入する以外にも、災害リスクを回避・軽減する方法があります。

 

まずは耐震基準が変更された1981年以降の物件を選ぶこと。

 

新耐震基準のマンションは阪神淡路大震災や東日本大震災でも構造などには大きな被害が出ていません。

 

リスクを回避できるだけでなく、入居者の安心や安全にも繋がります。

 

複数の物件を所有する場合、エリアを分散するのも大切です。

 

一つのエリアに部屋が集中していると、火災や事件によって一気に価値が急落してしまう可能性があります。

 

利回りの計算方法

不動産投資で利益を出す方法には2つあります。

 

1つ目は購入価格と売却価格の差で利益を出す方法。

 

バブルの時に流行った手法ですが、現在の状況では素人がこうした方法で利益を出すのは難しいです。

 

2つ目は家賃収入を得る方法。安定した長期収入が見込めるもので、ワンルームマンション投資で目指すのはこちらになります。

 

家賃収入によって資産を増やしていくうえで重要になるのが利回りの計算です。

 

基本的な利回りの計算は次のようになります。

 

(年間の家賃収入-維持費)÷(物件価格+購入諸費用)

 

ローンを組んで物件を購入する場合、維持費にプラスしてローンの返済額を考える必要があるため、利回りの計算は次のようになります。

 

(年間の家賃収入-維持費-ローン返済額)÷(物件価格+購入諸費用)

 

毎月家賃収入から管理費用や修繕費、税金などの維持費と、ローンの返済を行うことになります。

 

ローンの残債が減った分だけ純資産は増えていきます。

 

ただし家賃・物件価値は時間経過ともに徐々に右肩下がりになっていきます。

 

また、ローンの金利は経済情勢によって変わる可能性もあります。

 

こうしたリスクを少しでも抑えるためには、繰り上げ返済などを積極的に行うことが重要です。

 

東京以外のワンルームマンション投資は難しい

ワンルームマンションの投資を行うのなら都内の物件がおすすめです。

 

地方在住で東京に馴染みや土地勘がなく、できたら他の都市圏で投資をしたいと考えている人もいるかもしれませんが、他の地域での投資はかなり難しいです。

 

すでに述べたように、東京都は人口増にあるものの、全体で見れば日本の人口は減少傾向。

 

部屋はどんどん余っている状況です。

 

大都市でも東京以外はマンションの空き室が増えています。

 

ワンルームマンションに人が集まるのは家賃相場が高く人の多い東京だからこそです。

 

部屋が余っているのなら、もっと住みやすい広い物件が好まれます。

 

家賃を下げても人が入りにくく、単身でもワンルームマンションはあまり人気がありません。

 

単身の生活保護後世帯の家賃補助がワンルームマンションの家賃を上回っている地域さえあります。

 

しかしだからといってファミリータイプの物件を選ぶのはNG。ファミリータイプは空き室が出やすく、投資リスクが高いです。

 

不動産投資に慣れて資金に余裕が出るようになれば他の地域での投資を考えても良いですが、最初のうちはリスクの低い都内の物件がおすすめです。